전세사기 피해가 수년째 이어지고 있다. 보증금 수억 원을 날리는 사례가 끊이지 않는 만큼, 계약 전 꼼꼼한 사전 확인이 어느 때보다 중요해졌다. 아래 체크리스트를 하나씩 짚어보자.
등기부등본은 반드시 직접 확인한다
전세 계약의 첫 번째 확인 사항은 등기부등본이다. 집주인이 건네는 서류를 믿지 말고, 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 열람해야 한다. 확인할 항목은 다음과 같다.
- 소유자 이름이 계약 당사자와 일치하는지
- 근저당 설정 금액이 보증금보다 크지 않은지
- 가압류·가처분·경매 개시 결정이 없는지
- 신탁 등기 여부 - 신탁 부동산은 수탁자 동의 없이 계약 무효 위험 있음
이 되어야 안전하다
전세가율과 매매가 비교
전세보증금이 매매가의 70~80%를 초과한다면 깡통전세 가능성을 의심해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 매매 사례를 검색하고, KB부동산·네이버 부동산 등에서도 시세를 비교한다. 전세가율이 높을수록 집주인이 파산하거나 경매에 넘어갔을 때 보증금 반환이 어려워진다.
집주인 체납 세금과 임차인 우선순위
집주인이 국세·지방세를 체납하고 있다면 경매 시 국가가 임차인보다 먼저 변제받는다. 계약 전 집주인의 국세 완납 증명서와 지방세 납부확인서를 요청해 확인하는 것이 좋다. 또한 전입신고 및 확정일자를 받아야 주택임대차보호법상 대항력이 생기므로, 잔금 지급 당일 즉시 처리해야 한다.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 중요도 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 직접 열람 | ★★★★★ |
| 전세가율 | 실거래가 공개시스템 | ★★★★★ |
| 국세·지방세 체납 | 집주인 납부확인서 요청 | ★★★★☆ |
| 전세보증보험 가입 | HUG·HF 가입 가능 여부 확인 | ★★★★☆ |
전세보증보험 가입 필수
계약 후에는 반드시 전세보증보험에 가입해야 한다. 주택도시보증공사(HUG) 또는 한국주택금융공사(HF)에서 운영하며, 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때 기관이 대신 지급해준다. 보험료는 보증금의 연 0.1~0.2% 수준이다. 다만 전세가율이 지나치게 높거나 집주인 체납이 있는 경우 보험 가입 자체가 거절될 수 있어, 가입 가능 여부를 계약 전에 확인해두는 것이 좋다.
전세사기 관련 법률 지원은 국토교통부 전세사기 피해지원 센터를 통해 받을 수 있다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 신축 빌라는 특히 더 위험한가요?
신축 빌라는 실거래 사례가 적어 시세 파악이 어렵고, 분양가를 부풀린 깡통전세 위험이 높다. 주변 구축 매매가와 비교하고 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 한다.
Q. 공인중개사가 있으면 안심해도 되나요?
공인중개사가 있어도 공모 전세사기가 발생한 사례가 있다. 중개사가 있더라도 스스로 등기부등본·시세를 확인하는 습관이 필요하다.
Q. 이미 피해를 입었다면 어떻게 해야 하나요?
즉시 경찰에 고소하고, 국토교통부 전세사기 피해지원 센터에 신고하면 법률·금융 지원을 받을 수 있다. 임차인 보호 특별법에 따른 긴급 주거 지원도 신청할 수 있다.